In base alla legge di Stabilità l’aliquota massima Tasi è il 2,5 per mille
La Tasi dei fabbricati merce delle imprese costruttrici non può essere superiore al 2,5 per mille, anche nei comuni che avessero confermato la maggiorazione dello 0.8 per mille. Questa novità è cpntenuta nella legge di Stabilità 2016 e si ritiene che possa già essere applicata in sede di primo acconto, in scadenza il 16 giugno.
I fabbricati merce delle imprese costruttrici sono esenti da Imu, al ricorrere di alcune condizioni di legge. In primo luogo, occorre che le unità immobiliari siano destinate alla vendita. Non deve quindi trattarsi di immobili funzionali ad una gestione meramente locativa né di unità “patrimoniali”, acquisite cioè a mero titolo di investimento di liquidità. Per questo, è senza dubbio importante la modalità di contabilizzazione dei fabbricati.
Per avvalersi dell’esenzione, gli immobili devono essere iscritti in bilancio nell’attivo circolante o nelle rimanenze, per le imprese che non sono obbligate a redigere il bilancio civilistico. Non è necessario che tale contabilizzazione sussista sin dal primo esercizio di possesso del bene. Potrebbe accadere, dunque, che l’impresa abbia contabilizzato i fabbricati in un primo momento nell’attivo immobilizzato e poi, in un esercizio successivo, ne abbia mutato iscrizione nell’attivo circolante. A decorrere, quindi, dall’esercizio successivo a quello oggetto della diversa modalità di contabilizzazione, i fabbricati in questione possono essere esentati da imposta. Non rileva in alcun modo la forma giuridica dell’impresa, che può quindi essere individuale, società di persone o società di capitali. Non è neppure richiesto che il soggetto interessato abbia per oggetto esclusivo o principale la costruzione di beni immobili. L’esenzione dunque si fonda su basi oggettive. Ciò che conta è che il soggetto passivo sia l’impresa che ha costruito, con mezzi propri o avvalendosi di terzi, l’unità immobiliare.
Deve inoltre trattarsi di unità immobiliare non locata. A tal proposito, nelle risposte date dalle Finanze a Telefisco 2014 è stato affermato che è sufficiente anche una locazione temporanea dell’immobile, al limite di alcuni giorni, per determinare la perdita del beneficio per l’intero anno. L’affermazione non appare tuttavia corretta. L’Imu è un tributo di carattere periodico che matura per mese di possesso. Ne consegue che la posizione contributiva del fabbricato deve essere riguardata in ciascun mese, ricordando che una condizione che si protragga per 15 giorni in un mese “conta” per un mese. È dunque evidente che lo stato di locazione, se protratto per almeno 15 giorni, farà perdere l’esenzione limitatamente ai mesi in cui esso si verifica. Condizione imprescindibile dell’esenzione è la presentazione della denuncia Imu, nei termini di legge. Poiché detta condizione è posta a pena di decadenza, a stretto rigore, non vi è modo di rimediare ad eventuali tardività o omissioni, con il ravvedimento. Ovviamente se la denuncia è stata già presentata la prima, non occorre riproporla nelle annualità successive. L’esenzione decorre dalla data in cui il fabbricato è ultimato. Il beneficio non si estende quindi alle aree fabbricabili, in costanza dei lavori di costruzione. Non vi è neppure un termine finale di durata dell’esonero.
Ai fini Tasi, gli immobili merce sono soggetti al pagamento. Va tuttavia evidenziato che, per effetto della legge di stabilità 2016, per tali fattispecie l’aliquota di base è l’1 per mille, che può essere aumentata sino al 2,5 per mille. Questa innovazione rileva soprattutto nei comuni che l’anno scorso si sono avvalsi della facoltà di elevare l’aliquota massima dello 0,8 per mille, portando quindi l’aliquota al 3,3 per mille. In sede di acconto del 16 giugno, in linea di principio, dovrebbe essere applicata l’aliquota dello scorso anno. Si ritiene tuttavia che sia in facoltà delle imprese applicare da subito la minore aliquota del 2,5 per mille, trattandosi di previsione posta nell’interesse dei contribuenti.
